程玉伟律师被收录《中国刑辩大律师》一书热烈祝贺程玉伟律师新书《律师说法》由安徽大学出版社出版程玉伟律师入选安徽省未成年保护专业委员会委员程玉伟律师出席安徽省律协未成年人保护法律专业委员会2009年年会程玉伟律师的办理的三场官司助安庆市十一岁孤女胜利维权被评为2008年度安徽省未成年人保护十大事件之一程玉伟律师参加第五届“律师、媒体、儿童”沙龙程玉伟作品在“安徽律师三十年”征文活动获奖祝各位朋友新年愉快,如虎添翼,虎年大吉,虎虎生威热烈祝贺程玉伟律师在北京人民大会堂出席第二届中国创新大会热烈祝贺程玉伟律师入选《中国当代律师经典案例》程玉伟律师赴北京参加全国律协未成年人保护专业委员会2010年年会会程玉伟律师赴上海参加“快乐牵手 共享世博 放飞梦想”大型公益活动程玉伟律师出席第五届安徽律师论坛程玉伟律师办理的“孤女维权记”收录《未成年维权典型案例精析》一书,由法律出版社公开出版,全国发行。程玉伟律师赴南京参加商标确权案件审理专题会议热烈祝贺程玉伟律师的个人网站www.chengyuwei.com访客突破25万人次招聘律师助理启事程玉伟律师出席省律协未成年人保护法律专业委员会2011年年会热烈祝贺程玉伟律师的论文《浅论律师在示范区自主创新过程中保护知识产权的作用》在《安徽律师》杂志上发表程玉伟律师成功办理台湾籍被告电信诈骗案《安徽青年与法》杂志以《与法同行 无悔今生——记青年律师程玉伟》为题,刊登翔实材料介绍程玉伟的执业经历及典型事迹程玉伟律师成功办理廖某抢劫案,二审宣告缓刑程玉伟律师成功办理上海当事人李某诉陈某返还不当得利案,当事人李某写《感谢信》表示谢意。祝贺程玉伟律师入编《中国优秀律师辩护实录》一书,并任特邀编委祝贺程玉伟律师被安庆市司法局评为先进个人祝贺程玉伟律师荣获安庆市“十佳公益律师”的光荣称号程玉伟律师出席安徽省律协未成年人保护法律专业委员会2012年年会程玉伟律师成功办理焦某涉嫌聚众斗殴一案,迎江区人民法院以聚众斗殴罪判处被告人焦某一年二个月,缓刑一年六个月。2012年11月,程玉伟律师成功办理朱某交通肇事罪(逃逸)上诉一案,安庆市中级人民法院完全采纳了程玉伟律师的辩护意见,撤销一审判处有期徒刑4年的判决,依法改判朱某有期徒刑一年二,缓刑二年,当事人非常满意。2012年12月,程玉伟律师成功办理胡某诉焦某民间借贷一案,运用娴熟的办案技巧,适时采取财产保全措施,速战速决,敦促被告焦某立即偿还借款90万元。请在这里写入标题律师大事记程玉伟律师接受《新浪网》独家专访,对房产维权发表律师观点2013年5月,程玉伟律师成功办理杨某盗窃57700元上诉一案,5月8日安庆市中级人民法院采纳程玉伟律师的辩护意见,撤销一审法院判处杨某有期徒刑11年的量刑部分,依法改判有期徒刑5年6个月,当事人非常满意。热烈祝贺程玉伟律师加入中国剧作家协会,程律师将利用业务时间,创作法律题材电视剧测试测试2013年10月,程玉伟律师加入中国剧作家协会,程律师将利用业务时间,创作法律题材电视剧程玉伟律师入选《中国当代优秀律师》一书并担任特邀编委

卖房未及时通知租户 构成违约赔偿17万元

卖房未及时通知租户 构成违约赔偿17万元

稿件来源:中国法院网

  房屋出租人出售房产应当及时通知承租人,否则将承担违约责任。近日,江苏省南通市中级人民法院终审审结这样一起财产损害赔偿纠纷案,终审维持一审判决:如东县海保公司因未及时履行通知义务,被判向租户李女士赔偿损失17.2万元。

  2005年起李女士在如东县租赁海保公司所有的商铺经营婚纱摄影拍摄生意,约定年租金4万元,租期八年(自2006年2月1日起至2014年1月31日止),同时约定租赁期间承租人转让房产应提前一个月书面通知李女士。2013年2月,李女士在缴纳房租时得知该租赁房屋已于2006年3月18日售于吴某,并已办理了房屋产权变更登记手续。

  2014年1月26日,李女士将海保公司、吴某以及受被告海保公司委托,与原告签订涉案房屋租赁合同的滨州物业公司作为被告起诉至如东县人民法院,请求判令被告海保公司与被告吴某间签订的房屋买卖协议无效,三被告连带赔偿原告人民币45万元。后诉讼中经评估,赔偿金额明确为房屋现价值和当时销售价的差额386.65万元。

  被告海保公司辩称,原告主张赔偿损失386.65万元依据价格评估结论作为参考,评估的商业用房单价过高,评估报告鉴定的价格有失公允。原告以2006年与2015年市场价的差距作为损失,该主张没有依据。涨幅损失的计算应扣除办理产权登记手续产生的税费。

  被告滨州物业公司辩称,其受被告海保公司委托,与原告签订涉案房屋的租赁合同,相关责任应由海保公司承担。

  被告吴某辩称,其对讼争房屋的取得属善意取得,且办理了产权登记手续,原告主张协议无效于法无据。

  如东县法院一审认为,海保公司作为出租人在房产所有权转移时应当履行通知义务,其未按约履行的行为构成违约,原告有权主张相应的违约损失。双方租赁合同中对出租方的违约责任没有作出约定,参考合同中约定的承租方违约时的责任比例,具体数额酌定为以被告海保公司和吴某的成交价的20%,计算为17.2万元。由于原告申请评估的房屋价值与被告吴某购房价格十分悬殊,明显与市场行情不符,原告据此差额主张损失,法院不予支持。被告吴某已对价受让且占有财产,并无证据证明其主观上存有恶意的情形,因房屋租赁合同未办理登记备案手续,承租人的优先购买权不具有对抗第三人的效力,被告吴某不承担赔偿责任。被告滨州物业公司作为合同签订及合同履行的代理人,在代理权限内实施民事法律行为,不承担赔偿责任,由其委托人承担民事责任。据此判决海保公司赔偿原告损失17.2万元。驳回原告的其他诉讼请求。

  李女士不服,提起上诉。

  (刘 宇 顾 宇)

  ■法官说法■

  应保障承租人的优先购买权

  该案一审承办法官说,近些年房地产业繁荣,随之而来的房屋租赁争议也越来越多。依据法律规定,房屋租赁人对租赁房屋享有优先购买权,但是实践中优先购买权没有受到应有的重视,许多房屋所有人认为房屋是自己的,可以随意处分,租赁人无权干涉其房屋买卖活动。优先购买权是对出卖人所有权行使设置的一个合理的负担,具有合理性和正当性,业主在房屋交易的时候要充分予以重视,否则由此造成的损失需要责任人进行赔偿。即使自己的房屋,买卖也不能太任性 。

  尽管优先购买权在法律中规定了很长时间,但是关于优先购买权受侵害时如何赔偿,法律并没有明确的规定。根据我国法律规定的基本理念,民事赔偿以填补损失为基本原则,对于因为优先购买受到侵害引起的损害赔偿,应当根据当事人的实际损失情况进行合理判断,本案中依照租赁合同中的违约责任标准进行裁判较为合理,既符合当事人的心理预期,也符合当事人对合理损失的基本判断。


上一篇: 邻居间帮忙却受伤,责任在谁
下一篇:酒吧彻夜经营旅店生意一落千丈